Kurzfassung

Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 die Vernehmlassung zu einer Anpassung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet. Die Verordnungsanpassung präzisiert die Berechnung zulässiger Renditen im Mietrecht und setzt jüngere Bundesgerichtspraxis in verbindliches Regelwerk um. Ziel ist es, die Rechtssicherheit für Mietende und Vermietende zu erhöhen und eine kohärente Anwendung der Mietzinsvorschriften zu gewährleisten. Das Vernehmlassungsverfahren dauert bis zum 5. Juni 2026.

Personen

Themen

  • Mietrecht und Mietzinsregulierung
  • Hypothekarische Referenzzinssätze
  • Rechtssicherheit und Planungssicherheit
  • Bundesgerichtspraxis

Clarus Lead

Der Bundesrat schliesst eine bestehende Regelungslücke im Mietrecht durch präzisere Definitionen zulässiger Renditen. Die Anpassung der VMWG konkretisiert, wie Nettorenditen und Bruttorenditen berechnet werden und welche Zuschläge zum hypothekarischen Referenzzinssatz zulässig sind. Diese Klarstellung reduziert Rechtsunsicherheit und schafft einheitliche Standards für beide Parteien – ein Schlüsselfaktor für stabile Mietmärkte und gerichtliche Vorhersehbarkeit.

Detaillierte Zusammenfassung

Die Verordnungsanpassung setzt die Motion 22.4448 Engler um und basiert auf Artikel 269 des Obligationenrechts, der missbräuchliche Mietzinse bei übersetzten Erträgen verbietet. Bislang fehlten auf Verordnungsstufe klare Unterscheidungen zwischen Netto- und Bruttorendite sowie zwischen laufendem Ertrag und wertvermehrenden Investitionen – diese Differenzierungen beruhten ausschliesslich auf bundesgerichtlicher Rechtsprechung und führten zu Rechtsunsicherheit.

Die vorgeschlagenen Änderungen definieren erstmals konkrete Schwellenwerte: Bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent bleibt ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten zulässig (entsprechend bisheriger Rechtsprechung). Ab 2,25 Prozent wird der Zuschlag in 0,25-Prozentpunkt-Schritten gesenkt, um abrupte Systemwechsel zu vermeiden. Ab einem Referenzzinssatz von 6 Prozent stabilisiert sich der Zuschlag bei 0,5 Prozentpunkt über dem Referenzzinssatz – ein Kompromiss zwischen Mietenden- und Vermieterschutz.

Zusätzlich werden Begriffe wie Bruttorendite und wertvermehrende Investitionen klar definiert und an neuere Bundesgerichtspraxis angepasst. Die Verzinsung und Amortisation wertvermehrender Investitionen wird präzisiert, insbesondere hinsichtlich Kapitalisierungssatz, Lebensdauer und Berücksichtigung laufender Unterhaltskosten.

Kernaussagen

  • Regelungslücke geschlossen: Erstmals werden Renditeberechnungen auf Verordnungsstufe konkret definiert statt nur auf Rechtsprechung zu basieren
  • Gestaffelte Zuschläge: Abhängig vom Referenzzinssatz werden unterschiedliche zulässige Zuschläge festgelegt, um Marktvolatilität abzufedern
  • Rechtssicherheit erhöht: Klare Definitionen von Netto-/Bruttorendite und wertvermehrenden Investitionen reduzieren Rechtsstreitigkeiten
  • Parlamentarischer Auftrag umgesetzt: Motion 22.4448 wird durch diese Verordnungsanpassung konkretisiert

Kritische Fragen

  1. Datengrundlage: Basieren die festgelegten Schwellenwerte (2 %, 2,25 %, 6 %) auf empirischen Analysen der Marktentwicklung oder primär auf bisheriger Gerichtspraxis? Welche Datenquellen validieren diese Grenzen?

  2. Interessenkonflikte: Wie wurde die Balance zwischen Mieterschutz und Vermieterrentabilität gewährleistet? Wurden beide Interessensgruppen gleichgewichtig in die Vernehmlassung einbezogen?

  3. Kausalität wertvermehrender Investitionen: Wie wird unterschieden zwischen notwendigen Instandhaltungen und echten Wertsteigerungen? Besteht das Risiko, dass Vermietende Unterhaltskosten als Investitionen umklassifizieren?

  4. Umsetzungsrisiken: Wie werden Übergangsfälle gehandhabt – laufende Mietverträge, die unter alten Regeln geschlossen wurden? Gibt es Bestandsschutzregelungen oder sofortige Anwendung?

  5. Kapitalisierungssatz-Definition: Die Präzisierung des Kapitalisierungssatzes ist zentral – wie wird dieser konkret bemessen, und wer setzt ihn fest (Bundesrat, Kantone, Gerichte)?

  6. Marktdynamik: Berücksichtigt die Regelung regionale Unterschiede (urbane vs. ländliche Märkte) oder gilt ein bundesweit einheitlicher Standard?

Quellenverzeichnis

Primärquelle: Zulässige Renditen im Mietrecht werden klarer geregelt – Medienmitteilung Bundesrat – 26. Februar 2026

Ergänzende Normen:

  1. Artikel 269 Obligationenrecht (OR)
  2. Motion 22.4448 Engler
  3. Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Verifizierungsstatus: ✓ 26. Februar 2026

Dieser Text wurde mit Unterstützung eines KI-Modells erstellt. Redaktionelle Verantwortung: clarus.news | Faktenprüfung: 26. Februar 2026