Auteur : news.admin.ch Source : news.admin.ch
Mode rédactionnel : CLARUS_ANALYSIS Recommandation d'index : INDEX Langue/Rôle : FULL_ANALYSIS Date de vérification des faits : 13.05.2026
Résumé
Le Conseil fédéral suisse a adopté le 13 mai 2026 un message portant modernisation du droit de la propriété par étages. Les modifications du Code civil (CC) visent à renforcer la sécurité juridique et à combler de nouvelles lacunes. Concrètement, la propriété par étages sur des immeubles non encore construits sera désormais explicitement réglementée et un droit d'action pour la constitution de fonds de renouvellement sera introduit. La grande majorité des participants à la consultation soutient les propositions.
Personnes
- Conseil fédéral (rôle collectif)
Thèmes
- Droit de la propriété par étages
- Code civil (CC)
- Fonds de renouvellement
- Propriété du logement
Clarus Lead
La réforme répond à une lacune réglementaire de 60 ans : depuis 1965, le CC ne réglemente la propriété par étages que sur les bâtiments existants, non sur les immeubles non encore construits – une pratique aujourd'hui largement répandue. Le nouveau droit d'action pour les fonds de renouvellement sous-financés répond à un problème central de mise en œuvre : le manque de fonds de rénovation bloque actuellement les rénovations nécessaires et menace ainsi la préservation de la valeur des immeubles résidentiels. La réglementation des droits d'usage particuliers crée une clarté supplémentaire pour les communautés.
Résumé détaillé
La propriété par étages permet aux propriétaires d'utiliser et d'aménager exclusivement certaines parties du bâtiment, tandis que les coûts des installations communes comme le chauffage ou les jardins sont partagés. Cette structure rend la propriété du logement accessible aux personnes disposant de moyens financiers plus limités. La réforme s'appuie sur une motion parlementaire (19.3410 Caroni) et fait suite à une large consultation.
Le problème central de la nouvelle réglementation est l'absence de sécurité de financement : de nombreuses communautés de propriétaires par étages ne disposent pas de fonds de renouvellement ou en disposent de façon insuffisante. Le droit d'action permet désormais des solutions judiciaires adaptées, sans imposer une obligation générale de constitution de fonds – un compromis qui préserve l'autonomie des communautés de propriétaires. Parallèlement, les droits d'usage particuliers sur les parties communes (places de parc, jardins) seront désormais explicitement ancrés dans la loi afin d'accroître la sécurité juridique et de réduire les conflits.
Points clés
- Le Conseil fédéral réglemente pour la première fois explicitement la propriété par étages sur des immeubles non encore construits dans le CC
- Un nouveau droit d'action permet aux propriétaires d'exiger judiciairement la constitution de fonds de renouvellement sous-financés
- Les droits d'usage particuliers sur les parties communes des immeubles seront désormais précisés par la loi
- La réforme renonce à une obligation générale de constitution de fonds afin de préserver l'autonomie des communautés de propriétaires
Questions critiques
Preuves : Combien de communautés de propriétaires par étages en Suisse sont actuellement affectées par des fonds de renouvellement sous-financés ou inexistants ? Quelles données appuient la nécessité de cette réforme ?
Conflits d'intérêts : Quelles positions les associations immobilières, les organisations de propriétaires et les associations de locataires ont-elles défendues lors de la consultation ? Y a-t-il eu des votes contre ?
Causalité : Le droit d'action conduira-t-il réellement à plus de rénovations, ou créera-t-il de nouveaux conflits par des fonds forcés par voie judiciaire ? Quelles alternatives à la solution contentieuse ont été envisagées ?
Faisabilité : Comment les tribunaux définiront-ils les « solutions adaptées » ? Quelle charge de coûts les propriétaires individuels supporteront-ils dans les procédures judiciaires ?
Autonomie vs. protection : Pourquoi le Conseil fédéral renonce-t-il à une obligation générale de constitution de fonds alors que l'absence de fonds bloque les rénovations ?
Droit transitoire : Comment les communautés de propriétaires par étages existantes sans fonds de renouvellement seront-elles traitées ? Y a-t-il un délai de transition ou une protection des situations acquises ?
Références bibliographiques
Source primaire : Conseil fédéral – Modernisation du droit de la propriété par étages – https://www.news.admin.ch/de/newnsb/H37Zao7MkbPzmY5PnFuln
Statut de vérification : ✓ 13.05.2026
Ce texte a été rédigé avec l'aide d'un modèle d'IA. Responsabilité éditoriale : clarus.news | Vérification des faits : 13.05.2026